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sábado, 13 de mayo de 2017

¿Precios desorbitados de los alquileres? La culpa es de los políticos.


Oficina de planificación central

Los precios desorbitados de los alquileres en algunas zonas son noticia en todos los medios de comunicación.  
- ¡Los gobiernos deberían hacer algo contra los especuladores!, proclaman esos medios con amplio apoyo de los ciudadanos.
El caso es que los gobiernos – municipales, autonómicos y estatales-  ya han hecho bastante, pero para empeorarlo todo. La culpa de los altos precios de la vivienda la tienen los gobiernos y sus regulaciones.
Es culpa de nuestros políticos “planificadores”, desde los supranacionales hasta los municipales, pasando por los estatales y autonómicos. No se salva ningún nivel. 
Lo mismo hicieron en el sector eléctrico (déficit de tarifa, subvenciones a tecnologías renovables antes de que fueran revalidadas por los consumidores, etc); metieron sus zarpas y la consecuencia es que tenemos sobrecapacidad instalada y el precio del Kw de los más altos de Europa.
En el caso de los alquileres, es obvio que no hay un solo factor causante, pero casi todos ellos son consecuencia de una cascada de intervenciones de políticos y burócratas en la economía para intentar corregir los efectos no previstos de intervenciones previas.

Veamos los más importantes:

1-  En primer lugar, un factor clave que está detrás del crecimiento de los precios inmobiliarios es la inflación monetaria (Quantitative Easing, lo llaman). No olvidemos que el planificador BCE está inyectando 80.000 millones de euros mensuales desde hace más de un año, que no es “moco de pavo”. A medida que aumenta la oferta de dinero, ciertos activos tienen más demanda. Las políticas inflacionarias benefician a los que ya poseen activos, los propietarios actuales, a expensas de los inquilinos excluidos de la vivienda por la inflación de precios de la misma.

2- En segundo lugar, la Sareb (El Banco Malo). Engendro de planificación central del Gobierno Español. Este esperpento financiero, que pierde dinero a cascoporro,  es una intervención política en la economía para intentar arreglar intervenciones previas, es decir, para evitar la quiebra del sistema financiero provocada por la orgía crediticia orquestada por los gobiernos a través de sus Bancos Centrales. A la Sareb, se le han transferido todos los activos tóxicos inmobiliarios de las Cajas de Ahorro. Esta creación genuinamente socialista, es producto de una regulación sobre una montaña previa de regulaciones en materia financiera y monetaria. Se trató, en su día, y se trata de impedir que el mercado determine los precios reales de los bienes inmuebles. De no haberse creado este Banco Malo - cuyos directivos, por cierto, cobran un pastizal en su mayor parte a cargo del contribuyente-  las quebradas Cajas (y en general todo el sistema financiero) se habrían visto obligados a liquidar -en su día- sus activos a precios de mercado para hacer frente a sus obligaciones financieras. Es decir, se habría producido a su debido tiempo un descenso brutal en el precio de los bienes inmuebles, o sea, de las viviendas, de los locales comerciales, de las naves industriales, oficinas, talleres, suelo, etc. Políticos y burócratas han retrasado y/o frenado la recuperación económica impidiendo que los recursos (factores de producción, bienes raíces) se recolocarán cuanto antes donde eran más urgentemente demandados por los consumidores. Habría supuesto una importante disminución de los costes empresariales, la liquidación de empresas zombis y se habría detenido mucho antes la sangría del desempleo causada por las malas inversiones ocasionadas por la orgía crediticia previa.

3- En tercer lugar hay una razón mucho más básica para el aumento de precios de los alquileres: no hay suficiente suministro donde más se necesita. En otras palabras, si la población crece en determinados lugares, la oferta de vivienda debe crecer también o las rentas subirán. Si bien hay zonas limitadas geográficamente en las que es complicado aumentar la oferta, un mercado libre se encarga de solucionar esto con nueva producción inmobiliaria, lo que incluye tanto la construcción en vertical de nuevas viviendas, como la construcción de nuevas zonas comerciales, evitando así su excesiva concentración en determinados núcleos urbanos (geográficamente limitados). Pero aquí intervienen también nuestros queridos planificadores. La cuestión funciona así: en lugar de que sea el mercado el que decida qué, cómo y donde construir en aquellos lugares donde no esté prohibido, aquí la cosa funciona al revés: no se puede construir en ningún sitio excepto donde un político o burócrata lo autorice mediante oportuna licencia urbanística. Caldo de cultivo idóneo para la corrupción.

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Juan Ramón Rallo

4- En un mercado libre, si las rentas suben, los promotores responderán con la construcción de más vivienda u otro tipo de construcciones (centros comerciales, parques tecnológicos o industriales, naves, talleres, oficinas, etc)  allí donde más se necesita. En zonas geográficamente limitadas se podría construir hacia arriba al tiempo que se proyectan nuevos centros de trabajo y comerciales (con viviendas) en otras zonas, quizás cercanas o quizás no tanto. Y las rentas caerán, tanto en las nuevas zonas habilitadas como en las que previamente estaban saturadas, a medida que aumente la oferta. Entretanto, en respuesta al aumento de los alquileres, los propietarios actuales pueden – y lo intentan- convertir sus hogares actuales o parte de ellos en casas de huéspedes; o también se podrían habilitar bajos, garajes, viviendas prefabricadas … etc. Hay muchas formas de ampliar la oferta. Cuanta más disponibilidad de vivienda alternativa, más presión a la baja se ejercerá en el resto de la oferta. Pero todo esto está prohibido. La vivienda es probablemente el sector más regulado e intervenido después del sector de producción de moneda (es decir, el sector financiero). No existe un libre mercado en cuestiones inmobiliarias. La ley del suelo, los reglamentos y códigos prohíben construir excepto donde lo autorice un burócrata. Los ayuntamientos conceden licencias y recalifican y éstos, junto a las comunidades autónomas, aprueban los PGOU (plan general de ordenación urbana). El PGOU es la herramienta principal de planificación central municipal. A través de este sistema intentan satisfacer las necesidades de los consumidores. Pero resulta que no lo consiguen. Lo que sí consiguen es financiarse ellos mismos especulando con las recalificaciones y las licencias. Hay una inmensa diversidad de inquilinos, de propietarios de viviendas y suelo, de lugares, de barrios, de urbanizaciones, de centros comerciales y de trabajo. Los dueños de las propiedades intentarán construir viviendas donde crean que van a satisfacer mejor los deseos del mercado. Y los consumidores se moverán donde la vivienda se adapte mejor a su estilo de vida deseado. Los planificadores de la ciudad, nuestros “sabios” políticos, al igual que ocurrió con el sector eléctrico y con otros muchos sectores (por ejemplo el financiero donde crearon los Bancos Centrales) creen que pueden entender todo esto antes de tiempo, antes de que ocurra y para ello utilizan herramientas de planificación como el PGOU. Pero ellos no pueden. El problema es que nos han hecho creer que sí, y culpan del estado de cosas que ellos mismos han provocado, a los especuladores, al mercado, al capitalismo ... y a los “poderes no elegidos”. Y cuela.





5- Es paradójico además, que muchos residentes, que forman asociaciones para impedir cualquier aumento de la densidad de viviendas, son los mismos que reclaman al gobierno –municipal, autonómico o central- políticas para que la vivienda sea más asequible.





6- Y por último, si estamos viendo que la cascada de intervenciones provoca escasez en la oferta de vivienda en alquiler, ademas de conservar lo malo de otros tiempos, todo puede empeorar con sucesivas intervenciones de nuestros sabios planificadores:


... todo ello le puede dar la puntilla al sector para que se desplome por completo la oferta de alquileres y se disparen aún más los precios de los pocos que queden legales en determinadas zonas; además de proporcionar un "bonito marco incomparable" para la aparición de mercados negros y mafias que promuevan el inicio de la degradación de esos núcleos urbanos. Torres más altas han caído.
Lo dicho, la culpa siempre será de los especuladores, del mercado, del capitalismo y de los “poderes no elegidos”.



2 comentarios:

JUAN ANTONIO GONZALEZ-MURIEL dijo...

En general bastante cierto, "si quieres disparar los precios del alquiler... interviene el mercado del alquiler...".
Como liberal y arquitecto, no veo lo de el suelo libre "construya donde quiera...", quien garantiza acceso rodado a la urbanización??, quien pone redes de alcantarillado y abastecimiento públicas?? escuelas??, y si no llegan las carreteras??, y si no llega el agua potable??... repito, soy liberal pero no es tan fácil, no es solo "edificar" es hacer "ciudad" y eso es algo mucho más complejo y si, necesita planificación, si bien es cierto que el urbanismo de hoy día es UN FRACASO Y UNA ORGÍA BUROCRÁTICA.
Pongale una multa a un ayto. O funcionario que tarde mas de 3 meses en contestar una licencia de obras, VERÁ QUE CAMBIO...

Kaialde dijo...

Hola Juan Antonio. Gracias por tu aporte.
En el artículo no menciono nada de … “suelo libre, construya donde quiera”. Lo que digo es que, al menos, los propietarios deberían poder construir donde no esté prohibido, para, de ese modo, evitar la discrecionalidad del político/burócrata, justo al revés de cómo es ahora. Lo que planteas es interesante, aunque demasiado complicado para dar un respuesta completa aquí. De todas formas haré un esbozo. Imagina un hotel de esos que tienen bungalows en plena naturaleza. Pongamos que son 100 o 200 bungalows. El hotel, por ejemplo, tiene varias hectáreas, con su calles, aceras, alumbrado, alcantarillado, instalaciones deportivas, restaurantes, salones de actos y reuniones, un edificio central con tiendas …. etc. El hotel tiene un propietario (o varios) que alquila los bungalows y las tiendas, y a cambio el propietario se encarga del mantenimiento de todos los servicios (y en su día se encargó de su construcción). El propietario establece también las normas privadas de convivencia. Bien pues, del mismo modo, la propiedad de todas las instalaciones puede dividirse entre los propietarios de los bungalows, es decir, todo el conjunto puede constituirse como una propiedad privada comunal. Y sería por tanto, la asociación de propietarios los que decidan todo sobre los asuntos comunes, incluidos qué servicios comunes deben prestarse y cómo debe pagarse por ellos (cuota por propietario, cuota por residente, cuota por metro cuadrado de propiedad individual, cuota por valor catastral, etc.).. Esta propiedad podría, a su vez, asociarse voluntariamente (y desasociarse) con otra propiedad privada comunal limítrofe para producir aquellos bienes de naturaleza colectiva cuyo tamaño trascendiera al de la comunidad inicial. Asimismo, los municipios podrían constituir consorcios o mancomunidades… etc. El problema sería pasar a esto desde una situación como la actual, pero no me extiendo más. Hay autores que han escrito sobre esta materia. Te recomiendo el capítulo 2 de la segunda parte de “Una Revolución Liberal” de Juan Ramón Rallo.
Saludos.